Zapaść na rynku kredytów odbija się na mieszkaniówce. Statystyki nowych budów pokazują jej skalę – jest gorzej niż w rekordowo słabych pandemicznych miesiącach. Problem dotyczy całego sektora budowlanego, który boryka się z widmem niewypłacalności. Wyjściem z kłopotów może być postępowanie restrukturyzacyjne. Co istotne, ze względu specyfikę branży deweloperskiej ustawodawca przewidział odrębne postępowanie restrukturyzacyjne dedykowane wyłącznie deweloperom.
Sytuacja na rynku mieszkaniowym jest w tej chwili bardzo zła. Część gotowych lokali nie może znaleźć nabywców, co pogarsza sytuację deweloperów i wykonawców. Wiele firm może tego nie przetrwać. W ubiegłym roku zmniejszyła się dostępność kredytów, dodatkowo wzrosły stopy procentowe, co spowodowało, że mniej osób może zaciągnąć kredyty hipoteczne.
W praktyce przełożyło się to już na problemy całego sektora budowlanego, a wiele firm stanęło już przed perspektywą bankructwa, ponieważ większość inwestycji realizowana jest z wykorzystaniem kredytów bankowych. Skala problemu jest na tyle duża, że deweloperzy potrzebują dziś wsparcia państwa.
Restrukturyzacja – szansa na uniknięcie upadłości
Deweloper to osoba, która na zakupionej działce buduje na sprzedaż domy, inne budynki mieszkaniowe, bądź też obiekty handlowe, usługowe czy przemysłowe. Jak każda działalność gospodarcza, także deweloperska jest zagrożona niewypłacalnością lub może stanąć w obliczu niewypłacalności. Wówczas deweloper może skorzystać z postępowania restrukturyzacyjnego.
Głównym celem postępowania restrukturyzacyjnego jest uniknięcie upadłości dłużnika przez umożliwienie mu restrukturyzacji w drodze zawarcia układu z wierzycielami, a w przypadku postępowania sanacyjnego, również przez przeprowadzenie działań sanacyjnych, przy zabezpieczeniu słusznych praw wierzycieli. Ustawodawca wskazał, iż upadłość dłużnika nie tylko przyczynia się do zmniejszenia poziomu zaspokojenia wierzycieli w drodze likwidacji jego majątku, ale ma również negatywny wydźwięk społeczny, jak i gospodarczy. Dlatego w przepisach przewidziano szereg środków umożliwiających skuteczną restrukturyzację przedsiębiorstwa zagrożonego niewypłacalnością, bądź niewypłacalnego. Wśród nich, jako najistotniejsze z perspektywy dłużnika, należy wskazać możliwość zawieszenia postępowań egzekucyjnych, uchylenia zajęć egzekucyjnych dokonanych przed dniem otwarcia postępowania oraz brak konieczności regulowania zobowiązań objętych układem.
Specjalne przepisy restrukturyzacyjne dla deweloperów
Ustawodawca, ze względu specyfikę branży oraz związane z tym problemy, zdecydował się na wprowadzenie odrębnego postępowania restrukturyzacyjnego dedykowanego wyłącznie deweloperom.
Restrukturyzacja dewelopera uregulowana została w ustawie z 15 maja 2015 roku – Prawo restrukturyzacyjne w art. 349 i kolejnych. Na wstępie należy wyjaśnić, że ustawodawca wprowadził do systemu prawnego cztery rodzaje postępowań, które przeznaczone są dla podmiotów niewypłacalnych, jak i dla tych, którym grozi niewypłacalność, a mianowicie:
- postępowanie o zatwierdzenie układu,
- przyspieszone postępowanie układowe,
- postępowanie układowe,
- postępowanie sanacyjne.
Dopuszczalny jest wybór każdego rodzaju postępowania restrukturyzacyjnego z ograniczeniem dotyczącym postępowania o zatwierdzenie układu, z wyjątkiem układu częściowego, jeżeli nie są nim objęte wierzytelności nabywców oraz wierzytelności zabezpieczone na nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie. Postępowanie restrukturyzacyjne wobec dewelopera prowadzi się tak, aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców lokali w drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą.
Nabywcy stanowią odrębną grupę wierzycieli, dla której sporządza się odrębną listę wierzycieli uprawnionych do głosowania. Dopuszczalny jest dodatkowy podział nabywców na większą liczbę grup obejmujących poszczególne kategorie interesów, w szczególności z uwagi na stopień wykonania umowy z deweloperem. Dopuszczalny jest również dodatkowy podział nabywców na większą liczbę grup obejmujących poszczególne kategorie interesów.
W czasie trwania postępowania restrukturyzacyjnego i po zatwierdzeniu układu deweloper może w dalszym ciągu prowadzić działalność gospodarczą, a jego zobowiązania względem banków, generalnego wykonawcy, podwykonawców, dostawców, i in. mogą zostać odroczone, rozłożone na raty czy też zmniejszone, na przykład poprzez umorzenie części zobowiązania.
Deweloperzy wybierają postępowanie o zatwierdzenie układu
Szybkość i pewność uruchomienia, niewielkie koszty w porównaniu z innymi postępowaniami restrukturyzacyjnymi w połączeniu z szeroką ochroną przed egzekucjami stanowi główny czynnik skutkujący tym, że postępowanie o zatwierdzenie układu zdecydowanie dominuje, jeśli chodzi o rodzaj wdrażanych restrukturyzacji w naszym kraju.
Waldemar Łukaszowicz, prawnik, licencjonowany doradca restrukturyzacyjny, Prezes Zarządu Fortis Restrukturyzacje sp. z o.o.
